58看书网 www.kanshu58.cc，最快更新震动 ！
等车辆停稳，齐天翔率先走下了中巴车，立即被眼前的一片红震撼了，感觉就像进入了一片红色的海洋。红色的气球高高地飘扬在空中，红色的缎带条幅在风中飘舞着，红色的充气拱门从小区门口，间隔不断地一直延伸到各个楼道跟前，拱门之下的道路铺上了红地毯，使得整个地面像被红色染了一遍似的。几栋往日衰落残破的楼盘，被从高往下悬挂的红色条幅整个遮满了，成为红彤彤喜兴的新嫁娘一般，迎接着关注的目光。
很远就看到汪宝坤站在红色的主席台下面，扭动着浑圆的身躯来回走动着，指挥着工作人员进行着最后的布置，看到中巴车缓缓停下之后，就赶忙扭动着快步走了过来。
“好家伙，你这是要搞红海洋吗？把个破旧的楼盘包裹的跟个新嫁娘一样，红彤彤迷人晃眼，所谓红女绿男，其心叵测，不得不防，说说你居心何在？”齐天翔握着汪宝坤的手，满脸笑容地调侃着：“这么大费周章，所为何来？”
汪宝坤一边同市里的各位领导握着手，一边环视着周围红色的布置，得意地笑着自豪地说：“这红海洋还行吧！喜庆、喜气、喜人，多吉利。我还就喜欢大红大紫的俗气，接地气，符合传统，看着也舒服。”
汪宝坤说着话，回身安排工作人员将领导们请到临时搭起的板房里休息，随即对齐天翔使了一个眼色，笑咪咪地建议说：“带您参观一下我的红海洋好不好？感受一下喜庆的气氛。”
齐天翔点点头，微微笑着随同汪宝坤在楼群中穿行着。这里他曾经来过，可往日的破败，如今却染满了红色，似乎再也找不到残破的痕迹，涅槃重生的机缘是伴随着血一样的浓烈开始的，倒也有一些悲壮和决绝的意蕴。
“这里原本是十二栋纯板式小高层的规划，如果能够顺利完成的话，在这样的区域，前有商业中心，旁边的规划中的公共绿地，后面不远就是行政和金融中心，想不赚钱都难。也许正是看中了这样的优势，头脑一热犯了大忌，两到三期开发的地产，一次就全部铺开了，结果是贪多嚼不烂，资金跟不上了，不烂尾才怪呢。”汪宝坤唏嘘地看着面前的楼盘，遗憾地摇着头叹息道：“这么好的地界，那么好的时机，居然没有赚到钱，想起来真是不可思议啊！”
“那照你的意思，应该怎么开发，怎么维持才好？”齐天翔饶有兴致地鼓励着汪宝坤，缓缓地说：“说来听听，让我也长长学问。”
“反正时间还早，您要愿意听，我就跟您卖弄卖弄。”汪宝坤拿出烟来，递给齐天翔一支，又掏出打火机来给他点着，抽了一口，缓缓地说：“一期一期开发，分三期开发完成。第一期最为关键，需要品牌效益，需要口碑，特别是人气，所以第一期不要希望赚钱，不赔钱就是赚钱。广告要铺天盖地，广播、电视、报纸这些传统媒体，灯箱、路标、移动终端，这些新兴媒体，以及大型公益活动的赞助，助学捐助这些隐形的宣传，只要是能够吸引眼球的行为多多益善，做足做好这些事情才算做完了第一步。随着广告效应的体现，房子也盖得差不多了，卖房的同时一定要把周边环境和设施配套做好，这是整个项目的门面，没有做好宁愿推迟售房。房子开卖的同时二期也开始火爆开工，房子不能一下卖完，但要给购房者造成不买就买不到的错觉，可以采取摇号、分组抽签、预付款的方式吊足购房者的胃口，结果还是有很多人没有买到房子，只能期待二期开盘。二期房价就要做相应的调整，即使大市场没有变化，也要上调，因为买涨不买降是消费者普遍的心理，可以采取折扣或优惠的方法冲抵价格上涨，让购房者觉得占了便宜。二期工程一定要快，要在一期没有买到房子的购房者懊悔期，就能预付或可能得到房子，否则很多刚需购房者都会选择用脚投票，要留住这些客户，就是要快，工程要快，销售要快，总之一切都要快马加鞭。因为这一期才是真正盈利的时期，银行贷款，工程款结算，建筑材料费用清算，投资方回报，都要在这期间完成，内外因素都迫使提速。等到三期建设开始的时候，就是缓冲期了，快慢取决于市场情况，以及自己的经济实力和盈利预期。有了前两期的铺垫，特别是购房者的示范，一个成熟稳定的小区已然成型，这个时候做什么都在正常的。可以加快进度建设三期工程，也可以缓慢建设等待时机，只要你不是做完这个工程就金盆洗手的话，三期工程和小区样板作用更为明显，因为在这之前你可能已经有一到二个项目同步在做，正在建设的三期，可以帮你稳定银行、工程建设、建筑材料，特别是购房者。你有多少钱别人并不知道，你有什么样的开发建设实力别人也不知道，而一个正在建设并销售情况稳定良好的小区，会给你加分不少。缓慢建设的三期还可以让你圈定银行，以及交了预付款的购房者，事实上银行给你三期的贷款和预付款，已经被使用在了其他项目的前期工程之上了，除非你有足够的经济实力，否则三期竣工交房之时就是你麻烦不断之日。反正经过一二期的铺垫，盈利已经装进了口袋，三期只是锦上添花，早一点晚一点又有什么关系，或许还会因为市场变化狠赚一把呢！套牢的永远是银行和购房者，哪里见过开发商跳楼的？”
看到齐天翔撇嘴，汪宝坤呵呵笑着接着说：“当然也有简单的作法，一次就将整个小区进行开发，但这需要承担的风险很大，首先是资金实力，这包括自有资金和银行贷款两块，不是很大的公司不敢冒然这样做。另外就是市场预期，如果不是很好的地段和项目，一大片房子起来，销售就是问题，购房者反而不着急了，可以反复比对和衡量，随着楼房的建设进度，会有更多的麻烦。就像这样一个纯板式小高层小区，面向的本身就是中高端购房者，这样的消费者一般冷静和理智，更可怕的是他们不像一些等房结婚的刚需，以及一些为改善住房咬牙买房的大爷大妈，他们本身就有住房，或许有的还不止一两套，如果不是购房投资，那么就不会围观和关注期房，而会选择现房或准现房，这些就注定缺少了预付款这一块。还有更关键的，银行惜贷，这是要命的，这样的纯板式小高层，既不是政府支持的棚户区改造，也不是银行喜欢的商业物业，更不是普通商品房，拿到中长期贷款的几率很小，这就需要雄厚的资金支撑，一旦资金链断裂，后果就不可想象。丽景小区就是这样，一次性铺开，高调上马，而且中途还甩开了借的壳单飞，想不死都难。”
“奸商，简直是十足的奸商。”齐天翔呵呵笑着瞪了汪宝坤一眼，随即像想起来什么似的，环顾了周边，慢慢地问：“你的徒弟呢？怎么没有看到？”
“躲起来了，这个时候露面，不是找不自在吗？”汪宝坤漫不经心地说着，低声对齐天翔说：“这几天风声不对，昨天晚上接到你电话之后，本来想给你说的，可又担心说不清楚，我总觉得事情不仅仅只是复建这么简单，而且首先启动丽景小区的复建工程，不简单啊！”
“项庄舞剑，意在沛公啊！”齐天翔意味深长地笑了一下，随即神色凝重地看着汪宝坤，缓缓地说：“这个时候拉你进来，有点不地道，弄不好会让你陷进来啊！”
“说这些干什么？现在又不是煽情的时候。”汪宝坤大大咧咧地笑了，平静地说：“我们是朋友，跟你、跟他都是，不管你们是不是这样认为，反正我老汪是这样认为的。再者说我是个商人，有商机不抓我傻啊！”
“当然是朋友，这还有什么可说的，再过些年退休了，我有闲，你有钱，能坐到一起品茗论道不是很好吗？”齐天翔尽量语调轻松地调侃着，可怎么也轻松不起来，“回迁户全部足数安置，卖地款以实有住房冲抵，更要命的是银行只是停息挂账，没有减免更没有追加，条件苛刻，难度不小啊！”
“对于那小子当然难度不小，甚至能难死他，人家的目的就是要逼死他，这样就能按规矩收拾他了。”汪宝坤有些激动，缓了一下才说：“那是针对他人的死结，对我没有任何效果，反而还有助益。”
望着齐天翔奇异的眼神，汪宝坤掰着手指说道：“首先是回迁户安置，这根本没有问题，即使不要求也是要做的。这里原来是厂房加家属楼，回迁户不过百十来户，压力不大。卖地款主要是厂房折价款，打了折扣之后也没有多少，几十套房子的事，而且政府要的只是公益房，面积也可以协商。工程建设和建筑材料拖欠的费用，也可以用房子抵扣。至于银行贷款，停息挂账更是与我没有什么关系了，他们主导签署的只是续贷协议，我又不准备续贷，何况我又不准备大操大办，有什么难度。”
看着汪宝坤轻描淡写地讲着，齐天翔知道这是为了让自己宽心，其实汪宝坤并不轻松，所以还是担心地说：“可人家还要有销售分账的，到时候该拿什么分账？”
“我没房子，分什么账？”汪宝坤故作惊异地说：“刚才说的那几样，已经把房子都分完了，我那什么来销售，又拿来的利润分账？”
“就刚才说的，我不准备大操大办，接手后就根据现有建筑情况，进行维修加固，同时着手内部整修，然后封顶交房。不管是十二层的，还是七八层的，都就地封顶，绝不再续盖，而且我也不请建筑公司来做这些事，请我们的老哥们互助合作社的伙计，就把这点活干了，既减少了我的工程成本，又给他们增加了收入。”汪宝坤说着兴奋了起来，笑着说：“你别说这些互助合作社的人，五行八作应有尽有，还真是藏龙卧虎，什么事情交给他们，只要有要求有规矩，保证能有一个好的结果。”
齐天翔没有被汪宝坤的兴奋所触动，而是关心地说：“这三算两不算，你都是花钱的地方，你赔本赚吆喝，做公益？”
“如果您老弟希望我做公益，也不是不行。”汪宝坤嬉皮笑脸地回应着，依然兴奋地说：“我是商人，当然要赚钱。你看看这个小区，以前规划可是高档小区，楼与楼之间的间距给业主留出了足够的停车位，而且还要做绿化处理，楼群中间规划的是花园和会所，而且楼群与外界让出了足够宽的位置，准备建设绿化隔离带，使这个低密度小区成为掩映在绿色环抱之中的美丽花园。可烂尾这么多年，还有高端用户会相中这个小区吗？还愿意与这些回迁户和公益房住户为邻吗？你别瞪眼，我说的都是实情，这也是高端社区建设和规划的原则，想卖出高价，一要环境好，二要远离低质量住户。因此，我不准备盖花园，我只盖家园，温馨、舒适、便利的家园，看看这楼群中间，我可以花园改幼儿园，会所可以是超市，绿化带我只在楼宇间布局，环绕小区的开放式围墙，我完全可以商业裙房代替，想一想这些商业房可以每年给我带来多少收益？这样的小区能够变废为宝也只能这样处理。”
“这楼房烂尾这么多年，维修加固可一定要认真啊！安全的事情可是不敢大意，尤其的住房，可是要保证几十年的大事啊！”齐天翔承认汪宝坤说的是事实，也暗暗钦佩这小子独到的眼光和精明，商业裙房的开发合理地规避了小区复建的问题，也可以给他带来丰厚的利益，可还是不放心地叮嘱着：“安全可是大于天的事情啊！”
“这您可以放一万个心，我是做房地产的，安全这事我还不知道吗？放心吧！”汪宝坤认真地看着齐天翔保证着，很快就笑着说：“这个小区的建筑还是可以信任的，无论是地基，还是建筑材料，都可以相信，而且这种板式楼，主体结构重心在桩基，只要桩基做好了，其他就跟搭积木一样简单。这个楼盘是一次性开工建设，质量是绝对有保障的。”
看着齐天翔疑惑的眼神，汪宝坤笑着说：“实话告诉你吧！为什么这个楼盘我计划分三期建设，而且说一期要稳，二期要快，三期要看这些话，其实资金只是一个方面，关键还有更多的考虑。一期除了广告宣传，房屋质量是最重要的因素，要得到购房者的认可和信任，所以说投入要大，不赔钱就是赚钱。二期是正常建筑，快的意思就是要收回成本，获取利益。三期就需要在成本控制上下功夫了，这种话可以有多种理解，反正一期到三期，快的需要三五年，慢的就没有边了。若干年后整个小区的改造和拆迁却是同时进行的，不会因为晚建几年就后拆，这个时间差就给开发商提供了足够运作和想象的空间，这也是行业里公开的秘密，只是很多人不知道罢了。”
“你们可真行，这各行各业还有多少类似的潜规则，还有多少不为人知的秘密？真是不敢想啊！”齐天翔叹了口气，深深地看了汪宝坤一眼，充满感情地说道：“不过还是谢谢你，真的！”
“用不着这么正式，真想谢，那天请我吃顿饭就行！”汪宝坤也有些动情，可还是克制住了感情的流露，转过身看看身后说：“咱们还是过去吧！估计久了还不定有人会瞎想的。”
“想想也好啊！起码明白你老兄是我的人，这样有人要给你下绊子的时候，会多想一下。”齐天翔咬咬牙，意味深长地笑了。
“打狗看主人？你占我便宜。”汪宝坤详装不满地瞥了齐天翔一眼，抬起手要打的意思，终究还是没敢下手。
“打住，你这是明显对本市最高长官不敬，懂吗！”齐天翔板着脸望着汪宝坤，随即哈哈笑着转身往主席台走去。
已经过了预定庆典召开的时间，省领导还没有来，所有来参加会议的市领导都坐不住了，三三两两地走出工棚，随意地在小区里走动着，看着，只是不见了王涛和赵铁林的身影，齐天翔和汪宝坤对视了一眼，心照不宣地笑了。
直到警笛从远至近地响起，一个车队缓缓地驶近，散漫在周边的人在慢慢向小区门前聚拢过来，自动地站在了齐天翔身后或附近。
“抱歉，抱歉，让大家久等了，尤其是让齐书记等待，这怎么好意思。”车队依次停下，省委组织部的刘正国部长优雅地下车，看到齐天翔等人就故作惊讶地快步走了上来，很远就伸出手来，呵呵笑着解释着：“都是这个王涛搞的这么周张，非要去接，说这样显得郑重，就把时间给耽误了。”
齐天翔礼貌地握住刘正国伸过来的手，呵呵笑着说：“也是应该的嘛！过去讲究上官莅临要郊迎三十里的，这才哪到哪嘛！”
“说笑了，说笑了！”刘正国很清楚齐天翔话里的意味，有些尴尬地呵呵笑着，借与其他人握手的机会掩饰了过去，迅速恢复了自然自得的神色，寒暄着说笑着。
齐天翔与随后走近的罗剑副省长热情地握着手，戏谑地说道：“罗省长这英武不减当年，只是好像比以前瘦了一点。”
“你齐书记不胖，就巴不得所有人都与你一样瘦。”罗剑知道齐天翔说的是玩笑话，也就不太当真地笑着。
其实罗胖子是很多人都知道的雅号，也是他很介意的称谓，对他说胖说瘦都会让他理解为是对他的奚落，但面对齐天翔他却无可奈何，一则他们分属于省委、省政府两个系统，平时交集的地方不多，另外现在河州市是齐天翔在当家，需要他协调处理的事情不少，也是不愿过多计较和结怨。
齐天翔与他认识很早，那还是在处理河州重机集团贪腐案件的时候，罗剑是河州市委书记，因为案件过于敏感，特别是对河州市经济产生的波动很是不满，曾对当时的纪委书记洪虎下过一个“不掺合，不过问，不涉及”的三不原则，使得案件调查和处理遇到了很大阻力，很长一段时间难以推进，也使得齐天翔只能选择华沂市进行突破。为此，尽管两人没有正面的冲突，但彼此都心存芥蒂，只是此后两人交往不多，也就是在省委常委会上有过交往，还算是平静。尤其是此后罗剑职务调整到了省政府那边，齐天翔也不再担任深改领导小组副组长，就更难得见面，但在齐天翔内心深处，对这位副省长是有看法的，相信他也会有同样的想法。
握手见面之后，刘正国没有理会王涛请他上主席台的动作，径直走到齐天翔面前，一改刚才和蔼温煦的神情，表情严峻地请齐天翔借一步说话，看着他神情骤变的刘正国，齐天翔尽管有些不解和惊异，可还是将他带进了附近的工棚，片刻之后才一同慢慢走了出来，神情也都恢复了平静和祥和。
等待和耽搁，使得庆典仪式开始的时间大大地延迟了，尽管压缩了很多诸如献花、宣读贺信之类的程序，可剪彩、讲话这样的关键环节是不能缺少的。由于复建项目的引人注目，以及项目本身的敏感性，庆典吸引了很多人参见，有业主、回迁户、银行，以及建筑工程和材料供应方面的客户或代表，更多的还是房地产界的同行。几百个人集聚在主楼前临时搭起的主席台前，由于传言会有业主会在庆典时闹事，汪宝坤请了很多要好的朋友来压阵，东城区公安分局也派了不少警力到场，防止发生意外事件。汪宝坤很懂得借势和造势，请了很多新闻单位，除了省市的媒体，还从北京请来了一些媒体记者，省电视台甚至把转播车也开到了现场。加上梁冰玉安排的河州市的新闻媒体，使得现场集聚了大批的记者。
现场气氛火爆和热烈，并没有发生任何冲突和闹事的事件，始终顺利地按照预定程序，有条不紊地进行着。伴随着欢快的乐曲，长长的红绸带被身着红色旗袍的礼仪小姐拉起，又被省市领导剪断，庆典仪式进入了**。随着震耳欲聋的鞭炮声，周边也响起了礼炮，将无数的红丝带打向天空，有飘飘洒洒地散落在嘉宾和主席台周围，使得红色的海洋似乎瞬间流动了起来，搅动着现场气氛更加红火。
庆典仪式由王涛主持，火爆的气氛似乎也使他兴奋起来，声音高亢嘹亮，充满激情，结束完工程情况后，热情地请省领导发言。
刘正国首先致辞，在盛赞了河州市委、市政府关心民生事业，关注民众诉求的同时，高度肯定了市政府在整治和规范房地产市场方面所作的努力，表扬了王涛和城建局为民分忧，积极探索和解决实际问题的思路，并希望他们继续努力，在更大范围和领域做出突出的贡献。
罗剑的讲话很短，意图更为明显，除了肯定，就是表扬，而且注重强调了恢复重建和激发经济活力的关系，并希望河州市政府和城建系统，在新一轮经济腾飞中更有作为。
在全场的掌声中，齐天翔开始了发言，他久久地环视着满场的火红，又环视了主席台上的省市领导，慢慢地说：“今天一下来了三位河州市的市委书记，可谓隆重之极啊！”
“三位书记齐聚丽景花园，说明了一个问题，那就是这里现在的红火场面，若干年前也曾上演过，并且也很热闹。”齐天翔环视了一下主席台，接着说：“可更让我的前两任书记记忆犹新的，或许还是不断聚集在市委门前回迁户的上访，那是怎么也让人高兴起来的一幕，如今这些回迁户看到了新的希望，纷纷聚集在了这里，我觉得这是好事，起码在这里他们看到了更多的希望。”
齐天翔的话引发了现场热烈的掌声，这是出乎所有人预料的，等掌声稍稍平息之后，齐天翔继续讲道：“刚才有同志告诉我说，他盖得不是房子，更不是什么花园，而是家园，我很感动，也很有启发。这么多年我们的城市长高了，长大了，可高了大了的城市长壮了吗？长漂亮了吗？这些对成年人应该有的标准，用在城市建设上是不是也很能说明问题，城市是个家，是大家共同的家园，可没有家园的温馨，哪来大家的和谐美好。所以我希望，市委门口的上访者少一些，这里的聚集者多一些，因为这里将是回迁户和期盼住房者的家园，而这样的家园我们这个城市会越来越多，越来越美好，我愿意与大家一起共同期待。”
齐天翔煽情的讲话引发了更加热烈的掌声，而且经久不息，齐天翔用眼睛的余光扫了一下主席台上各位的反应，看到的是刘正国脸色的凝重，以及王涛阴沉的脸，但齐天翔却没有心情欣赏这些，他还有更重要的事情要做。